Bolla immobiliare italiana

Continua l’analisi del mercato immobiliare Italiano con i nuovi dati che ci forniscono l’Osservatorio del mercato immobiliare (pubblicati dall’agenzia del territorio) e i vari centri studi delle agenzie immobiliari. A quanto risulta dai loro dati i prezzi degli immobili sono aumentati dal 2004 a oggi di un quarto anche in presenza di un mercato con vendite in calo. Anche le varie agenzie immobiliari ammettono che ci stiamo allontanando dai periodi “dinamici” degli anni passati. Aggiungo io, periodi in cui le agenzie immobiliari si sono moltiplicate sul territorio e hanno portato i prezzi degli immobili alle stelle nella disperata ricerca di sempre piu’ alti profitti nell’unico settore dell’economia dove gli italiani sono costretti prima o poi a investire. Ora le societa’ immobiliari sono costrette ad ammettere che siamo in presenza di segnali significativi di contrazione della domanda a fronte di una sempre maggiore offerta di immobili sopratutto nelle citta’. Non possono piu’ promettere vendite da capogiro ai proprietari di casa e quindi iniziano a dichiarare pubblicamente che i prezzi devono scendere, informano il mercato e in qualche modo lo orientano. Ma e’ il mercato stesso a costringerli a fare marcia indietro. Il comportamento del compratore e’ cambiato, preferisce spostarsi nell’hinterland dove puo’ trovare prezzi piu’ convenienti e dove la qualita’ della vita e’ migliore e magari le case sono nuove e “indipendenti”. E’ anche vero che insieme ai cittadini anche gli immigrati si stanno spostando in grande quantita’ verso le periferie e questo sta rendendo meno appetibile alcune zone. Chiaramente anche i prezzi in periferia si stanno alzando di conseguenza. Cosa ci ha portati a questa bolla immobiliare che ha innalzato cosi’ tanto i prezzi delle case? In primis l’accesso facile al credito alimentato sopratutto dalla certezza dell’investimento e non tanto dalle credenziali dell’investitore. Le banche hanno tenuto conto che l’asset casa era un asset in veloce rivalutazione nel tempo e hanno investito in quello piuttosto che nelle garanzie di chi chiedeva l’accensione di un mutuo. Questo perche’ in un mercato dinamico e sempre in ascesa (effetto bolla) la possibilita’ di mettere all’asta le case per non avvenuto pagamento avrebbe garantito il recupero del credito senza rischio e anzi visti i prezzi sul mercato sicuramente i prezzi alle aste alla fine si sarebbero allineati e quindi sarebbero stati sovrastimati. Questo perche’ l’asta sarebbe stata solo l’esca del “buon affare”, che poi avrebbe portato innumerevoli persone a concorrere per l’acquisto riportando quindi il prezzo a valori di mercato, e quindi drogati. Ora la contrazione di domanda rischia di abbassare i prezzi anche delle aste in fase di aggiudicazione per cui le banche stesse stanno correndo ai ripari infliltrandosi nei tribunali fallimentari e cercando di pilotare le aste in due modi: primo diffondendo le informazioni di quando si svolgeranno tutte le aste (sopratutto quelle a cui sono interessati derivanti da pignoramenti di immobili di creditori insolventi) e secondo facendo valutare gli immobili da periti compiacenti che fisseranno la base d’asta a un prezzo molto vicino a quello voluto. La seconda causa dell’aumento dei prezzi delle case e’ sicuramente l’effetto euro che ha trascinato ogni settore verso una deriva speculativa drogata, per cui chiunque avesse qualcosa da vendere l’ha rifilata al mercato al prezzo doppio. Un’altra causa dell’aumento dei prezzi, anche se in minima parte e’ stata quella della partecipazione degli immigrati nell’acquisto di case facendo aumentare la domanda, ma io credo che questo effetto sia stato minimo. Non da ultimo il fatto che la casa per un certo periodo ti tempo e’ stato visto come bene-rifugio e sopratutto come investimento e sopratutto in citta’ molti si sono impegnati con le banche per acquistare case al solo scopo di affittarle a studenti o immigrati, se visto nel lungo termine questo modo di investire e’ comunque fruttuoso perche’ levati i costi delle rate del mutuo l’asset su cui si e’ investito si rivaluta anno dopo anno per cui puo’ essere venduto con un ricavo sicuro, ma se i prezzi si abbassano? Non dobbiamo poi sottovalutare l’aspetto sociologico in tutto questo e cioe’ dobbiamo domandarci chi deve comprare casa oggi? Chi la vuole comprare solo per farne un investimento si deve scontrare con un tasso di interesse alto che incide sulle rate del mutuo, con le tasse da seconda casa (sempre che la intesti a lui medesimo) e col prezzo delle case che prima o poi diminuira’. Dall’altra parte c’e’ chi ha veramente bisogno di un tetto sopra la testa e questi di solito sono i novelli sposini e gli immigrati e poi a seguire vengono quelli che cambiano casa. Queste categorie oggi stanno in attesa, magari rimandano il matrimonio, magari rimangono single a casa dei genitori finche’ possono, oppure meglio cercano casa in periferia. C’e’ un atteggiamento attendista in attesa della discesa dei prezzi. Se nei primi sei mesi i prezzi delle case sono sempre stati in salita fino ad arrivare a +6,6% rispetto all’anno precedente, le compravendite nel settore residenziale sono scese del 3,4%. A Milano e Napoli le compravendite sono diminuite del 13-14%. Chi vuole vendere oggi deve abbassare i prezzi o aspettare tempi lunghissimi. Anche se ho la netta impressione che questa bolla immobiliare sia ancora lontana da esplordere perche’ ci sono troppi fattori evidenti e nascosti che la stanno sostenendo (prime fra tutti le banche) ho speranza che l’iniziativa delle cooperative immobiliari e le iniziative per l’edilizia popolare che il governo ha intenzione di attuare potranno condizionare pesantemente l’orientamento del mercato. Se introduciamo poi nel contesto dell’analisi la situazione occupazionale e i livelli salariali, e dall’altro lato l’inflazione che sta crescendo senza sosta il “sentiment” che si respira nell’aria e’ quello di una austerity indotta. Forse c’e’ un ritorno alla cultura del risparmio di cui si prende coscienza non appena si incomincia ad affrontare il mondo del lavoro con le sue condizioni di precarieta’ e incertezza, i costi dell’inflazione e la mancanza di una visione positiva del futuro.
In conclusione prevedo che i prezzi si abbasseranno, sul quando non so dare una risposta precisa ma non mi aspetto un 2008 favoloso anche per cause esogene al nostro piccolo microsistema italiano (vedi l’America e la Cina e le varie guerre attuali e possibili) e questa sara’ una condizione pesante da mettere sulla bilancia.