Mercato Immobiliare Italiano

Quali sono stati gli effetti collaterali o collegati della crisi dei muti sub-prime nel resto del mondo? Ad oggi le grandi istituzioni economiche e finanziare mondiali incominciano a scoprire le carte in tavola. Il Fondo Monetario Internazionale ha previsto una "seria" frenata nella crescida dell'economia "mondiale". L'effetto domino si riversera' sull'economia globale. Non si riescono ancora a stimare le perdite in termini di PIL ma il crescente indebitamento ed esposizione dell'apparato finanziario USA sta creando degli effetti a catena. Secondo i piu' ottimisti ci sara' a livello mondiale un inasprimento delle condizioni di credito, i piu' pessimisti invece prevedono una perdita dei posti di lavoro, il crollo delle Borse e lo scoppio della "bolla immobiliare", si prevede una forte impennata delle vendite di case con la conseguenza di una diminuzione dei prezzi. I grandi investitori si tireranno indietro dai mercati e si porra' il problema di come controllare il fiume in piena dei prodotti derivati che neanche le banche centrali riescono piu' a controllare. Nel nostro continente le varie stime delle agenzie immobiliari, che da tempo orientano il mercato immobiliare verso una tendenza rialzista, diffondono i risultati dei loro "studi" per forviare e drogare il mercato. Secondo i dati di Tecnocasa il flusso del credito bancario concesso per l'acquisto della casa e' rallentato, i prezzi delle case crescono ma con valori molto al di sotto delle previsioni, i piu' bassi dal 1998. Inoltre il rialzo dei tassi di interessi e il diminuito potere d'acquisto dei redditi delle famiglie incidono sulla diminuzione della domanda nell'ambito immobiliare. I migliori apprezzamenti sono per le abitazioni nelle periferie e nei comuni capoluogo rispetto alle grandi citta'. C'e' anche qualcuno che dice che l'aumento dell'offerta immobiliare e la frenata della domanda portera' entro la fine del 2007 a una flessione del 5% nel volume delle compravendite. Insomma in sintesi si registtrano modesti aumenti del prezzo delle case e una sensibile diminuzione della domanda. Nell'analizzare questo mercato non ci dobbiamo scordare delle conseguenze sociali e del fattore psicologico. La casa e' un bene irrinunciabile ma ad oggi la tendenza delle persone e' molto diversa da quella del 1998 quando e' iniziato il boom delle case. Le persone rimangono single o comunque non sposate fino oltre i 30 anni, molti giovani continuano a vivere nella casa dei genitori o comunque preferiscono andare in affitto, la tendenza e' quella di trovare casa nella periferia o nei comuni confinanti le grandi citta'. Esiste inoltre un fiorente mercato di case di nuova costruzione che gareggia con quello delle vecchie abitazioni, inoltre la popolazione media nazionale e' anziana e vive piu' a lungo e preferiesce trascorrere il resto dei giorni nella propria casa piuttosto che in un ospizio, ragione per cui sono aumentate le vendite di case in nuda proprieta' che a lungo andare sono diventate sempre meno convenienti visto il lungo periodo di attesa prima di diventare padrone dell'immobile a tutti gli effetti. Anche se si registra sempre un aumento dei prezzi nelle grandi citta' e' indubbia una diminuzione della domanda a fronte di un aumento dell'offerta. Questa situazione di non equilibrio dovrebbe portare a una diminuzione dei prezzi a meno di esternalita' impreviste. Se a un certo punto la banca centrale dovesse decidere sui tassi di interesse come influirebbe questo sui mercati immobiliari? Proviamo ad analizzare la cosa. Se dovesse decidere di abbassare i tassi di interesse per immettere liquidita' nel sistema finanziario oramai dissestato la moneta perderebbe valore, si avrebbe un incremento dell'inflazione con conseguente apprezzamento degli immobili che verrebbero considerati beni rifugio ma tutto questo in concomitanza di una diminuzione della domanda e di un sempre minor potere di acquisto dei redditi potrebbe portare a uno spostamento verso le periferie e forse un abbassamento dei prezzi delle case nelle grandi citta'. Se poi questo fenomeno fosse legato a un'inasprimento della pressione fiscale dovuto all'aumento del deficit e all'aumento degli oneri da interesse sui debiti da bilancia commerciale non sarebbe piu' conveniente investire in immobili. In questo caso le societa' immobiliari che oramai dominano e condizionano il mercato immobiliare dovrebbero agire di conseguenza facendo lievitare i prezzi delle case cercando di imporre un prezzo fuori mercato. La cosa durerebbe poco e a quel punto dovranno diversificare il loro business offrendo servizi accessori oltre a quello della compravendita di immobili per colmare le perdite nel campo delle vendite di immobili. Troppe variabili in ballo e come al solito dominera' il fattore psicologico della gente che in un mercato drogato e condizionato come quello immobiliare sara' costretta a subire i prezzi senza la possibilita' di scelta. Se invece la banca centrale dovesse decidere di alzare i tassi di interesse, cosa assai improbabile, tenendo conto di tutti i fattori credo sia inevitabile una diminuzione dei prezzi delle case. Ma chi puo' dirlo con certezza.